Le régime fiscal de l’indemnité versée lors de la renégociation d’un prêt immobilier
Conseil d’État, 5 octobre 2007, n° 281658
Lorsque les taux d’intérêt bancaires baissent, ceux qui ont contracté un emprunt à taux fixe pour la construction ou l’acquisition d’un immeuble productif de revenus fonciers (immeuble locatif) ne peuvent pas en profiter directement. Mais ils ont la possibilité de renégocier les conditions financières de leur emprunt initial avec leur banque.
À l’occasion de la renégociation du taux de l’emprunt, les établissements bancaires peuvent demander à l’emprunteur le versement d’une indemnité lors de la résiliation du premier prêt, préalable à la conclusion du prêt de substitution.
Et la question s’est posée de savoir si l’emprunteur peut ou non déduire cette indemnité compensatoire de ses revenus fonciers.
Dans une affaire récente, une SCI avait souscrit un emprunt au taux de 10,10 % en vue de la construction d’un immeuble destiné à la location. Deux ans plus tard, elle renégociait avec sa banque une substitution de prêt afin d’abaisser le taux de financement à 8 %, ce qui lui permettait ainsi de réaliser une économie d’intérêts substantielle.
En contrepartie du réaménagement de l’emprunt, la banque demandait à la SCI le paiement d’intérêts compensatoires ; intérêts que les associés de la SCI ont ensuite déduits de leurs revenus fonciers. Mais l’administration fiscale, estimant pour sa part que les intérêts compen-satoires ne constituent pas une dépense « effectuée en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu », a refusé cette déduction, et en conséquence assujetti les contribuables concernés à une cotisation supplémentaire d’impôt sur le revenu assortie de pénalités. Contestant cette décision, ces derniers ont saisi les tribunaux.
Adoptant une position contraire à celle de l’administration fiscale, les magistrats de la Cour administrative d’appel de Lyon ont jugé que cette somme était déductible des revenus fonciers perçus par l’emprunteur. En effet, selon eux, cette somme constitue une dépense liée à l’acquisition ou à la conservation du revenu foncier au sens de l’article 31-1-1°d du Code général des impôts (CGI).
Précisions : dans cette affaire, les magistrats ont subordonné la déduction de l’indemnité au fait, d’une part, qu’à l’exclusion du taux de l’emprunt, les termes du contrat initial, son objet, sa cause, et les parties à ce contrat n’ont pas été modifiés et, d’autre part, que la substitution d’un taux de financement inférieur au taux initial a permis au contribuable de diminuer sa charge d’intérêts.
Car l’administration fiscale, déboutée par la cour administrative d’appel, a saisi le Conseil d’État. Selon elle, les intérêts compensatoires versés à l’occasion de la renégociation d’un prêt ne constituent pas une dépense effectuée en vue de l’acquisition ou de la conservation d’un revenu.
Le Conseil d’État, adoptant une position favorable au contribuable, confirme la déductibilité de l’indemnité versée lors de la renégociation d’un prêt au titre des revenus fonciers.
Mais contrairement à la position de la Cour administrative d’appel de Lyon, les magistrats du Conseil d’État précisent que cette somme ne constitue pas un intérêt d’emprunt lié à l’acquisition ou à la conservation du revenu foncier au sens de l’article 31-1-1°d du Code général des impôts.
En effet, selon eux, cette indemnité est déductible des revenus fonciers sur le fondement de l’article 13 du CGI, dès lors qu’elle peut être considérée comme une dépense liée à l’acquisition ou à la conservation du revenu.
L’indemnité compensatoire n’étant pas assimilée à des intérêts d'emprunt par le Conseil d’État, en cas de déficit foncier, elle pourrait ainsi être imputée sur le revenu global. Alors que selon la position adoptée par la cour administrative d’appel, cette indemnité étant assimilable à des intérêts d’emprunt, la fraction du déficit qui provient de ces intérêts d'emprunt (ou supérieure à 10 700 €) pouvait être imputable uniquement sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Entre ces deux décisions, l’administration fiscale a publié une instruction dans laquelle elle précise le régime fiscal des dépenses liées à la résiliation anticipée d’un emprunt et notamment le régime réservé à l’indemnité versée à l’occasion de la renégociation d’un prêt.
• Selon elle, les frais d’emprunt liés à la souscription d’un emprunt substitutif n’ouvrent en principe pas droit à déduction, à l’exception des primes d’assurances contractées pour garantir le remboursement du nouvel emprunt.
En outre, l’administration précise que les dépenses liées à la résiliation anticipée d’un emprunt, même si celle-ci est motivée par la souscription d’un emprunt substitutif, ne sont pas déductibles. Seuls les intérêts du nouvel emprunt relatifs au capital restant dû au titre de l’emprunt initial, à l’exception de toutes indemnités, ouvrent droit à déduction dans la limite des intérêts figurant sur l’échéancier initial.
Cela étant, elle admet que les dépenses de résiliation anticipée d’un emprunt, les frais d’emprunt liés à la souscription d’un emprunt substitutif et, le cas échéant, les intérêts compensatoires versés en cas de renégociation d’un prêt avec le même établissement soient considérés comme déductibles si et seulement si la résiliation et la souscription d’un emprunt substitutif ont effectivement permis de diminuer le montant global de la charge d’intérêts restant dus. Pour l’appréciation de cette condition, il convient de prendre en compte globalement la charge constituée par les intérêts du nouvel emprunt augmentée des frais de renégociation et de résiliation que nous venons d’évoquer.
L’administration admet la déduction de l’indemnité mais l’assimile à des intérêts d’emprunt non déductibles du revenu global en cas de déficit.
Cette récente décision du Conseil d’État, posant le principe de déductibilité de l’indemnité compensatoire, pourrait avoir pour conséquence d’assouplir et de clarifier la position de l’administration et les conditions qu’elle pose.
• Toujours selon l’administration, outre les intérêts compensatoires, les contribuables qui ont renégocié avec leur banque (ou ont fait racheter leur prêt par une autre banque) un emprunt contracté pour la construction ou l’acquisition d’un immeuble locatif peuvent bien entendu déduire de leurs revenus fonciers les intérêts de l’emprunt substitutif – c’est-à-dire de l’emprunt souscrit pour se substituer à l’emprunt initial – dès lors, d’une part, que les intérêts de l’emprunt initial étaient déjà déductibles et que, d’autre part, les deux conditions suivantes sont simultanément remplies :
- le nouveau contrat ou l’avenant mentionne expressément qu’il est souscrit pour rembourser ou se substituer à l’emprunt initial ;
- le capital souscrit dans le nouveau contrat ou l’avenant n’est pas supérieur au capital restant à rembourser.
À savoir : si le capital de l’emprunt substitutif est supérieur au capital restant dû, le droit à déduction n’est pas remis en cause. Cependant, il est limité aux intérêts correspondant à ce capital restant dû.
Attention toutefois, les intérêts admis en déduction au titre de l’emprunt substitutif ne peuvent jamais excéder ceux qui figuraient sur l’échéancier de l’emprunt initial.
À noter : cette limitation s’apprécie globalement (et non année par année) en comparant la somme des intérêts figurant respectivement sur l’échéancier de l’emprunt initial et sur l’échéancier du nouvel emprunt.
En pratique : pour bénéficier de ces dispositions, les contribuables doivent indiquer sur leur déclaration de revenus fonciers à quel prêt le nouveau se substitue.
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